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房地產不良的那些事！

2022-01-19

來源：不良資產評道

第一部分：樓市下滑，房地產不良率上漲，銀行有錢也不敢借了

有人說房地產就是“空手套白狼”的買賣，這話其實也沒錯，因為很多房企在蓋房子的時候自己的確不需要出多少本錢，都是從銀行或者其他金融機構借錢開發項目。更重要的是，房企這樣做還能獲得巨大的利潤，這就導致越來越多開發商選擇借錢蓋房子。當然這一切都必須要建立在房地產市場火熱的行情下才行，因為一旦樓市冷清，房子不能及時賣掉，開發商就沒有足夠的資金償還債務，很有可能會因為資金鏈斷裂而破產。而現在的樓市就是這么一個下滑的樓市，所以最近這幾年市場上債務違約，宣布破產的房企變得越來越多了。這個時候開發商當然是損失最慘重的人，但其實銀行也好不到哪里去。

前面也說過開發商手里的錢大部分都是從銀行那里借到的，所以一旦開發商宣布破產，那么銀行借出去的錢就收不回來。所以筆者才會說，現在的樓市行情下，銀行也會遭受到一定的損失。實際上現在銀行的房地產貸款不良率的確是出現了明顯的上漲，這正好證明了房企破產對銀行帶來的壓力有多大。

根據金融界統計數據顯示，今年以來全國24家商業銀行上半年房地產不良貸款規模超1000億元，相比2020年末增長了36.71%！半年的時間里，房地產不良貸款就比去年一整年增加了這么多，這就足以說明現在銀行面臨的房地產不良貸款壓力有多大了。特別是一些樓市行情比較冷清的城市，銀行間的不良貸款甚至出現了翻倍上漲。

更重要的是，按照目前樓市供應過剩的狀態來看，未來房企面臨的銷售壓力依舊巨大，資金壓力還會繼續存在。特別是現在不少城市都限制了開發商的降價幅度，這嚴重限制了開發商的銷售節奏，拖慢了房企回款的速度。因此在這種情況下，馬光遠曾說“未來80%的房企會破產”也不是沒有可能的事情。一旦樓市真的出現這么多破產的房企，那銀行借出去的錢基本上就等于打水漂了，雖然開發商把土地跟房子抵押給了銀行，但土地跟房子如果能變現的話，開發商也不至于破產。而且不僅是開發商會讓銀行的不良率上漲，購房者也會增加銀行的貸款不良率。

因為各種原因，這兩年市場上選擇斷供的人也慢慢多了起來。例如有專家就表示，今年前11個月里，全國就有25萬人選擇“棄房斷供”，這無疑也給銀行帶來了巨大的壓力。因為購房者不還貸款之后，銀行借出去的錢也就收不回來了，關鍵是現在的法拍房行情也不好，銀行就算想拍賣房子回款，也需要相當長一段時間。因此在以上這些情況出現之后，現在銀行面臨的不良貸款壓力可想而知。當然銀行也不是傻子，在面對這種情況之后，銀行對房地產的資金也進行了更加嚴格的限制，如果不符合銀行的要求，未來就算有錢銀行也不會借給房地產了。(來源：樓盤網)

第二部分：神秘者進場

今年9月，在流動性危機最嚴峻的時候，恒大搬來了兩個救兵：華利安諾基（中國）有限公司、鐘港資本。

懸崖邊上的恒大，找來的救兵不一般。

華利安是全球最大的財務咨詢和債務問題顧問之一，有史以來最大的五宗破產交易，它參與了四宗，雷曼兄弟、通用汽車就是經典案例。

而鐘港資本，則是一家中國本土的中介機構。很多人恐怕第一次聽到這個名字，但在債務化解領域，這家公司的名字早已如雷貫耳。

在房地產領域，除了恒大，華夏幸福、藍光發展、陽光城等知名房企遭遇流動性危機后，都聘請了鐘港資本作為財務顧問。

房企密集爆發的流動性危機，讓這個原本低調的“債務專家”，火出了圈。但令人感到好奇的是，一家僅僅成立5年的企業，為何能得到一眾知名房企的青睞？

第一個原因是資源。我查了一下，鐘港資本的創始人劉北曾是瑞銀亞洲債務融資業務聯合主管，這個經歷讓他獲取了許多境外債務融資資源。在成立之初，鐘港資本的目標就是成為一家專注于債務的精品投資銀行。

從業務上看，2020年，鐘港資本完成了18個債券發行及承銷項目和7個債務管理項目。SereSbond數據顯示，今年前三季度，鐘港資本承銷的中資地產美元債總規模為1.82億美元，市場份額為0.43%，在承銷商中排名第38位。

第二個原因在于稀缺。說來有點無奈，房企紛紛選擇鐘港資本，并不是說它業務能力多強，而是能與它競爭的同級公司實在太少了。用業內人士的話來說：

“這個業務不好做，尤其債權人比較分散時，小的公司做不了，大的公司看不上。”

通俗點說，鐘港資本干的活，其實就是把所有債主召集到一起，再根據相關法規協調債務雙方，達成協議，以此收取傭金。

如果只寫到這里，我們大概能知道，鐘港資本就是房企和債主之間的溝通人。但我往深處查了一下，發現了更有意思的東西。

鐘港資本的辦公地點在香港中環，隱匿于一片摩天大樓之間，充當中外資本市場的連接器。但很少有人知道，“債務專家”之外，鐘港資本的另一個身份是TCL的子公司。

對，就是那個被大家稱作“彩電大王”的TCL。

2019年3月，TCL科技完成重組，搖身一變為“科技集團+投資公司”。其中的產業金融及投資業務，就包括TCL創投、鐘港資本和中新融創。

這是一個龐大的金融版圖。截至2020年末，TCL創投管理的基金規模超過90億元，累計投資126個項目；中新融創累計投資上市公司超130家。而鐘港資本，也已成為炙手可熱的債務專家。

更有意思的是，TCL創始人李東生，多年前就有過進軍地產的想法。有媒體統計，2008年，TCL的全國土地儲備超過百萬平方米。但此后的數年，TCL的地產版圖卻一直沒有做起來，李東生也對外表示要聚焦實業。

原來，這個潮汕商人一直都沒有忘記房地產，通過鐘港資本，他以一種別樣的方式實現了回歸。

而且，盯著房地產的，遠不止李東生一個大佬。

上演“蛇吞象”的白衣騎士

恒大最艱難的時候，除了有鐘港資本這樣的債務專家，也曾有過一個“白衣騎士”。

10月4日，中國恒大、恒大物業均公告短暫停牌，宣稱將發布一則關于收購的內部消息。不久之后，消息得到曝光：

合生創展擬收購恒大物業約50.1%股份，獲得恒大物業控股權，合生創展給恒大物業估值超400億港元。

這筆交易被外界解讀為，合生創展要當白衣騎士，給危難中的恒大送來200億港元的流動資金，助其解困。

正當網友們感慨合生創展的義氣之時，10月20日晚間，恒大物業、合生創展同步發布公告稱，該筆交易終止。

一次涉及200億港元的并購，從開始到結束只用了16天，這“義氣值”著實有點少。

交易終止的原因眾說紛紜，有人說是價錢沒談攏，有人說恒大突然反悔不想賣了，還有人說，合生創展根本就買不起。

從銷售額來看，當恒大早已翻越7000億山頭的時候，合生創展直到去年才剛剛突破300億，差的不是一點點。

再看收購標的恒大物業，在管面積高達4.5億平，市值一度高達2000億港元。按如今400億的估值計算，僅為高峰期的1/5。

單從數字上看，這確實是一宗以小博大的“蛇吞象”買賣。但很多東西不能只看一個數字，事實上，合生創展背后，是一個產業龐大、根深葉茂的朱孟依家族。

根據灣區樓市發布的梳理，朱氏家族目前至少布局了10大產業領域。

從創一代朱孟依、朱拉依、朱慶伊三兄弟，到創二代朱一航（朱孟依長子）、朱偉航（朱孟依次子）。一門三杰、兩代接力。

▲圖源灣區樓市發布

在合生創展基礎上，朱氏家族開出了珠光集團、珠江投資、新南方集團等多個產業分支。涉及的產業版圖，也從單純的地產，延伸到中醫藥、電力開發、能源開采、路橋建設、保險人壽、股權投資等方方面面。

廣深沿江高速公路、惠州海灣大橋、陽西電廠、惠州平海電廠、青春塔煤礦、鐵路專用線準朔鐵路、曹妃甸碼頭……煤、電、路、港，都有朱氏家族的身影。

還有，前陣子剛剛拿下2021英雄聯盟全球總決賽冠軍的EDG戰隊，其背后老板就是朱孟依長子朱一航。

由于大多數產業未上市，你很難猜測，朱氏家族的真實家底到底有多厚。

合生創展的地產板塊，只是這個龐大商業帝國的冰山一角。

這一次，合生本想著趁機吞下恒大物業，但沒想到肉沒吃成，反倒把自己給暴露了。

尾聲

和武俠里的江湖一樣，英雄救美或拔刀相助，總能成為商界佳話。

在房地產領域，每一次危機過后，都有一批“白衣騎士”涌現。

融創收下萬達13個文旅城、世茂收購泰禾、萬科接盤華夏幸福、深圳地鐵救萬科于水火……而如今，地產風云再起，隱秘的潮汕大佬們已經蠢蠢欲動。

白衣騎士也好，接盤俠也罷，這個商業場上，有人起高樓，有人宴賓客，就有人樓塌了。熙熙攘攘，前赴后繼。(來源：觀點，作者：迷人的X博士)

第三部分：AMC+開發商的模式

90年代末亞洲金融危機爆發時，中國也出現了大批的不良資產，也就是在那個階段國家發起設立了華融、長城、東方和信達四大AMC。作為不良資管行業的龍頭，資產管理公司主要業務就是剝離、處理不良資產。資產管理公司從金融機構和非金融機構手里收購不良資產，再經營賣出，或重組經營、培養發展，以獲取盈利。

為了化解地方不良資產，優化地方金融環境，2012年2月，財政部、銀監會聯合下發《金融企業不良資產批量轉讓管理辦法》，規定各省級人民政府原則上可“設立”或“授權”一家資產管理或經營公司，參與本省范圍內不良資產處置轉讓工作。隨后，銀監會先后分三次批準設立了15家地方資產管理公司。經過8年的發展，截至2021年6月底，全國共有58家持牌地方AMC。