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長城資產廣西分公司通過收購債權而獲得抵押權，其基于處置不良債權所享有的經營性債權，在破產清償中不應優于梁洲林作為消費者享有的對已付購房款本金債權予以受償，其關于作為抵押權人的合法權益受損的主張，理據不足。

▍案例索引

（2021）最高法民申1384號，中國長城資產管理股份有限公司廣西壯族自治區分公司、梁洲林破產債權確認糾紛再審審查與審判監督民事裁定書

▍案件當事人

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：中國長城資產管理股份有限公司廣西壯族自治區分公司。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：梁洲林。

一審第三人：桂林金穗投資有限公司。

▍基本案情

長城資產廣西分公司申請再審，請求改判確認梁洲林對金穗公司享有的購房債權本金為普通債權，不屬于優先債權。理由為：

（一）原判決認定案涉購房人依據《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》）享有優先受償權，且無需符合《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定的商品房消費者的三個構成要件，適用法律錯誤。

（二）原判決損害了長城資產廣西分公司作為抵押權人的合法權益，《批復》確立的消費性購房款優先權只應適用于建筑物部分，不應及于長城資產廣西分公司享有抵押權的土地。

▍裁判理由

最高法院經審查認為，本案系破產債權確認糾紛再審審查案件。金穗公司進入破產程序后，共有102位購房者申報的債權被破產管理人確定為優先債權，長城資產廣西分公司對此提出異議，形成本案破產債權確認之訴。

本案再審審查應當圍繞當事人申請再審的理由是否成立以及原判決適用法律是否正確、處理意見是否妥當，重點審查原判決關于購房消費者對金穗公司享有的購房債權本金享有優先受償權的處理意見是否有誤。

房地產開發企業破產案件中，破產債權類型紛繁復雜，存在諸多價值沖突和利益衡平，破產債權的清償順序，對各方當事人的切身利益影響巨大。為切實平衡好房地產開發企業、購房人、其他債權人之間的關系，公平保護各方當事人的合法權益，最高人民法院先后出臺了《批復》等司法解釋，并就山東省高級人民法院處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案作出答復。上述解釋和答復意見均賦予已支付全部或大部分購房款的購房消費者特殊的法律保護，不僅可以對抗其他優先權利，而且能夠排除強制執行，體現了優先保護處于相對弱勢的房屋買受人的法律精神，確立了購房消費與普通消費應當予以區別對待的原則。

梁洲林與金穗公司之間簽訂的是《內部認購申請書》，據此交付的款項為“認購訂金”，約定“該款項于正式簽訂《房屋買賣合同》時自動轉為房款”。雖然雙方事后未能簽訂《房屋買賣合同》，但雙方當事人均同意上述款項屬于《批復》第二條規定的“消費者交付購買商品房的款項”。原判決根據前述司法解釋以及答復意見的邏輯關系，并基于對案涉購房消費者的統一平等保護以及實現案件處理的實質公平，認為梁洲林作為購房消費者享有的購房款返還請求權優先于長城資產廣西分公司享有的抵押權予以受償，駁回長城資產廣西分公司的訴訟請求，符合本案實際，處理意見較為公允，本院予以認可。

長城資產廣西分公司通過收購債權而獲得抵押權，其基于處置不良債權所享有的經營性債權，在破產清償中不應優于梁洲林作為消費者享有的對已付購房款本金債權予以受償，其關于作為抵押權人的合法權益受損的主張，理據不足。

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